海外买家禁购新西住宅地产已正式纳入法律

2018年8月22日，海外投资修订草案经过王室御准，成为正式法案，并于10月中旬（最晚不超过10月22日）开始生效。

重要提醒:

• 修订法案生效期排除在此之前已签订的买卖合同。因此，海外买家可以把握生效期前最后这几周时间签署合同，安心购置在新西兰的住宅物业
• 修订法案不影响已购买新西兰住宅地产的海外个体的既有权利。

我们将在如下篇幅中为您解读新法案中的关键亮点 (只适用于住宅物业)。

关键变化-住宅用地变成敏感用地

根据《2005年海外投资法案》，基本禁令不改格调—除非得到海外投资办公室（简称OIO）的许可，海外个体不能购买任何“敏感用地”。修订法案中最主要的变化是修改了“敏感用地”的定义并将“住宅用地”纳入其中。因此，除非以下列举的极少数例外，海外个体必须得到OIO的许可，才可以购买“住宅用地”。

“住宅用地”包括所有在评估卷中被归类为居住类以及生活类的房地产。因此，这个定义几乎涵盖了所有能想到的居住类房地产—以及一些也许您没想到的 (比如退休村)。

对于自然人- “海外个体”的新定义

修正法案对于“海外个体”的定义也有轻微调整。自然人（比如说，区别于公司或信托基金的个体）如果不是新西兰公民或长居新西兰则被定义为“海外个体”。就购置住宅房地产而已，自然人在以下情况下被认为是“长居新西兰” :

• 持有新西兰兰居民类签证；以及
• 目前已经在新西兰居住满12个月以上；以及
• 兑现纳税义务；以及
• 在即日起算的过去12个月内在新西兰境内至少183天（不足一天则按一天计算）

关键的是，如果没有得到OIO的批准，仅持有新西兰居民类签证不足以符合购买住宅房地产的条件。

针对公司和信托基金的“海外个体”定义，修正法案没有做出任何变动。简而言之，如果一个“海外个体”实际持有或操控25%以上的公司股权或者信托基金（或就此而言的其他任何实体)，那么该公司或信托基金则被定义为“海外个体”（并因此适用新法规的限制条件)。

豁免

根据《跨太平洋伙伴全面进展协定》中的政府承诺，《2018年海外投资法》第四章对澳大利亚公民和新加坡公民赋予豁免权（前提是意向购买的住宅用地不涉及任何敏感要素)。

此外，如果您满足以下这些更为宽泛的豁免条件，您也有权获得获取OIO的批准，以购置住宅用地（不涉及敏感用途):

• 住宅用地的有期租约（包括续约权），租赁期在5年之内
• 在建的规模达20间公寓以上的多层楼房中的公寓（前提是发展商已申请并获得豁免）
• 规模达20间房以上的酒店，或是将用于建造20间房以上的酒店建设用地，前提是海外个体与酒店管理者/开发商协定售后回租条款。

对于已婚夫妇或长期伴侣，也适用一条现有的（而且非常有用的）豁免条件。如果其中一位是海外个体，也可豁免购置新西兰的住宅用地（或其他敏感用地)。

禁令的通行区-申请许可

修正法案并不是全面禁止海外买家购置新西兰的住宅地产。海外买家可以向OIO自由申请购买许可。

意欲购买住宅用地的海外个体，需要向OIO出示:

a. 其已经持有新西兰永久居民或居民签证，并已兑现长居新西兰和纳税的义务；以及

b. 其将通过投资行为增加新西兰的住宅供给（并且住宅完工后将向公众出售）；或者

c. 其所购住宅用地将用于非居住用途或居住附带商业用途；或者

d. 其购买行为将有益于新西兰。

根据我们的经验分析，现有的制度规定了OIO的最低申请费为$22,500并且申请处理期长达数月。现实生活里大多数普通工薪家庭将难以符合法定条件以成为合格的“海外买家”。然而这也许正是政府所期望看到的结果。

寻求专家意见

为避免不必要的经济损失，我们建议您在着手准备OIO申请或签署任何买卖协议之前，事先征求法律专家意见。

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